아는 만큼 보이는게 확실히 맞았다.
잘몰라도 그냥 들어두자. 다음에 접했을때는 잘 몰라도 알꺼 같다는 친근함까지 들때가 있다.
부동산의 기원
영어로 real estate
어원은 스페인어 real (레알/화페)에서 옴
스페인이 점령한 땅의 의미로 사용했다고 하지만 다르게 해석하면
영어 (Real/일, 사물, 실체)은 후기 라틴어 고대 프랑스어를 거쳐 물건, 자산을 뜻한다.
Estate는 영국에서 부동산을 뜻하는 용어였으며 real+estate가 합해져 real estate가 되었다고 합니다.
용도지역이 토지의 가치를 결정한다.
용도지역?
어떤 용도로 쓰이는지 정해 놓았다는 뜻이다.
용도지역은 크게 4가지로 도시지역, 관리지역, 농업지역, 자연환경보전지역으로 나누어진다.
그리고 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉘고, 주거지역은 다시 1종, 2종 전용주거지역과 1종, 2종 ,3종 일반주거지역, 준주거지역으로 나뉘게 된다.
총 21개의 지역으로 구분되는 용도지역에 대해서 오늘은 그냥 얼굴만 알아보는 것까지만 하자.
근데... 도시지역, 관리지역, 농업지역, 자연환경보전지역은 어떤곳인지 알기전에...
주거, 상업, 공업지역에 비해 성격이 좀 다른 녹지지역에 대해서 알아보자
녹지지역이란?
개발행위를 제한하는 곳이다.
만약 도시가 계속 팽창한다면 땅이 필요하게 되는데 이를 보전녹지, 생산녹지, 자연녹지에 따라 보전성을 달리하고자 한다
보전녹지
: 말그대로 건드리지 말고 보존하자는 것이다. 남산이나 관악산처럼 도시내 자연환경을 보전하는 녹지
생산녹지
:논, 밭, 과수원등이 있는 지역이라 생산성이 좋은 녹지로 개발하기 아까운 지역을 말한다. 투자자 입장에서 시간에 따라 주거, 상업, 공업지역으로 변할지 그대로 녹지로 둘지 판단이 필요하다.
자연녹지
:도시가 계속커지면 도시내 일부 녹지를 개발해야 한다면 하겠다는 땅이라서 언젠가는 필요에 의해 도시용지 공급을 위해 지금은 보존하자는 녹지이다.
그러므로 자연녹지가 용도 변경이 가능하므로 이런곳에 투자를 해야겠지요?
자연녹지> 생산녹지
용도별로 토지를 구분하여 건폐율과 용적률을 나타낸 것인데...
오를쪽 끝에 서울시 조례라고 있듯이 모든 용도구분과 건폐율, 용적률은 지자체의 조례에 따라 달라지므로 지자체 조례를 꼭 확인해야겠다.
토지용도는 어떻게 확인을 할까?
"토지이음" 사이트에 접속하여 주소 검색을 하면 된다.
토지이용규제서비스에서 토지이용계획확인원을 열람하자.
그곳에서 해당토지의 용도지역에 대해 알수 있다. 이 용도지역에 해당하는 행위제한을 살펴보면 내가 건축을 할수 있는지 알수가 있다.
그후 국토의 계획안 이용에 관한 법률 시행령 별표 자료를 통해 용도지역별로 지을 수 있는 건축물을 확인할 수가 있다.
왜 용도를 확인해야 하는가?
법으로 토지를 경제적으로 효율적으로 쓰기위해 토지마다 건출물의 용도, 규모(건폐율, 용적률,높이)를 제한한것이다. 그러므로 지역이 허락하는 범위에서만 건축허가를 내준다고 하는것인데...
건폐율과 용적률은 조례에 따라서 최종 적용이 되기 때문에 법제처의 국가법령정보센터나 해당 지자체의 건축과에 문의를 하여 토지 지번으로 확인을 꼭 하도록한다.
평수 암산
1평의 면적 = 가로1.8x 세로 1.8 =3.3058 (1평)
1961년도에 정부에서 제곱미터로 법정단위를 정했음에도 불구하고 아지고 나도 평이 편하다..
암산해서 대충 평수로 돌리는 방법을 알려준다면
123처럼 3째 자리가 5보다 작으면 버리고 3을 곱하기
177처럼 3째 자리가 5보다 크면 18로 계산하여 3을 곱하기
예)123제곱미터 = 12x3(36평)
177제곱미터 = 18x3(54평)
용적율과 건폐율
건폐율(넓이)와 용적률(부피)는 왜 국가에서 정해 놓았을까?
공기의 쾌적성과 일조권등을 고려한 도시계획 이라고 보면 된다.
건폐율을 무시하면 공기흐름이 나쁘고 나무도 없는 삭막한 암흑 도시가 된다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정해 놓았으면 세부기준은 각 시, 도 도시계획 조례를 통해서 구체적인 내용을 알수가 있고, 건축법은 이 규정에 맞게 적용되는 것입니다.
용적률이란 땅위에 얼마만큼 넓이의 건물을 높게 지을수 있느냐는 것입니다.
용적률은 지하층을 제외한 지상층 연면적(모든 층수의 바닥면적을 포함)의 대지면적과의 비율을 의미한다.
왼쪽 그림처럼 건폐율 40프로에 용적률 120프로이면 400제곱미터 짜리 건물을 3층 지을수 있다는 거겠지요
오른쪽 그림처럼 건폐율이 60프로에 용적률 240프로이면 600제곱미터짜리 건물을 4층 지을수 있다는 거구요
자꾸 자꾸 계산해보면 하나도 어렵지 않아요.
건폐율 즉, 땅을 덮고있는 비율 평수를 예기합니다.
용적률 즉, 땅에 건물을 쌓아 올릴수 있는 층수를 예기합니다.
예를 들어서 3종 일반주거거주지 지역에 해당되는 땅이 있을 경우 최대 250%까지 지으려고 하겠지요
용적율을 디테일하게 규정한 이유는 일조권 사선제한부터 ,층수 제한, 주차장 확보, 정화조 용량등의 충족해야 건물 완공후 사용승인(준공검사)등을 통과 할수 있어서입니다.
그러므로 건물을 신축할 경우에 정말 신중히 접근해야합니다.
토지이용계획을 보면 전용주거지역이지,일반주거지역인지, 상업지역인지 알수가 있습니다.
자꾸 자꾸 보니 알것 같나요?
한두번 보고 알수는 없지요. 알다가도 자꾸 잊어버리니 까요.
용적률 계산시 포함시키지 말아야 할것이 4곳 있습니다.
1.지하층
2. 지상주차장
3.피난안전구역 (준, 초고층)
4.경시자붕아래 대피공간면적
토지는 주택이나 아파트 대비 환금성이 낮은 편이어서 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.
시간이 조금 걸리더라도 활용 가치와 미래 가치가 있는 토지를 찾아야 합니다.
서울시 건폐율과 용적률을 알고 싶다면
https://www.law.go.kr/LSW/ordinInfoP.do?ordinSeq=1394420&gubun=KLAW
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 http://www.law.go.kr
다음 포스팅은 리모델링과 재건축의 차이입니다.
역시 자꾸 보면 친근해 지니 우선 슬쩍 보고만 지나가겠습니다.
여기서 재건축은 건폐율, 용적률, 높이 제한, 조경등의 건축 기준이 없다는 것만 알고 가겠습니다.
재건축이 좋은 점이 많아 보이긴 합니다만 자세한건 다음 포스팅을 기대해주세요 ^^
마지막으로 오늘 행동가님에게 배운 발코니와 베란다와 테라스와의 차이점에 대해서 잊기전에 여러가지로 포스팅을 해본다.
